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发表于 2021-6-18 05:49:49 |显示全部楼层
文 / 刘晓博
潘石屹还是 " 跑了 "。
这是潘石屹第二次从房地产领域 " 精准逃顶 ",其中的经验值得我们研究、学习。2021 年 6 月 16 日,在香港上市的 SOHO 中国(00410)发布公告称:黑石集团拟以现金要约收购公司全部股份,收购价格为每股 5 港元,总额 236.58 亿港元。


SOHO 中国,是潘石屹及其妻子张欣创立,并控股的企业。在这次交易之前,他们通过家族信托持有 SOHO 中国 63.93% 的股权;交易完成之后,潘石屹家族将只保留 9% 的股权,为第二大股东。黑石集团将持有总计 52 亿股权的 91%。 我们可以大致算出:潘石屹家族在这次交易中,可以套现 142.8 亿港元(税前)。


上图:SOHO 中国股价走势图。如果这次交易不被监管当局驳回的话,意味着潘石屹家族基本上退出了内地房地产领域。剩下的 9% 的股权,只是什么时候处理的问题了。
潘石屹 1963 年出生于甘肃天水,大学毕业后被分配到廊坊石油管道研究室工作,1987 年开始先在深圳,后在海南开始了房地产生涯。


上图:2020 年报里潘石屹夫妻持股的信息披露。
他的第一桶金,是在海南建省、建特区之后,那一轮超级房地产泡沫中挣得的。
我不知道潘石屹和他几个朋友发财的详情,但我知道那个时代海口最经典的场面:有人在豪华酒楼里同时开两个包房,在甲包房跟卖家达成一块土地的转让协议,购入地皮;然后在乙包房就把这块土地卖出,中间的差价可能就是数百万元。
当时的海南房地产市场,就这么疯狂。
潘石屹和他的几个朋友——王功权、冯仑、刘军、王启富、易小迪,也就是 " 万通六君子 ",通过高利贷借来的钱,在海南那波房地产狂潮中 " 半年挣了 1000 万 "。当时是 1993 年。
1993 年,中国的广义货币 M2 规模只有 3.5 万亿,而今天是 227.6 万亿。如果按照这个比例放大,那么当年的 1000 万相当于今天的 6.5 亿元。
在房地产泡沫中能挣到钱不难,能逃顶、套现才是真本领。
根据潘石屹多年之后的回忆,他们炒作一个楼盘的时候,王功权提醒说:应该查查我们接手的这个盘有没有土地证、房产证,否则上当了都不知道。
于是潘石屹到了海口市规划局,申请要查这个楼盘的土地证、房产证等资料,但工作人员拒绝了他的申请。后来,他在朋友点拨下,送了 5 斤橘子和 2 条三五烟,获得了海口房地产市场整体情况的资料。
不看不知道,一看吓一跳,潘石屹后来回忆说:
我把海口市规划批了的面积,也就是市政配套费都递交了的,加起来,除了一下海口的人口,我记得数字是四十九平方米。当时北京的人均住房面积是七点四平方米,而海南刚刚建省,在海口这样一个不富裕的地方,电都没有,一个红绿灯都没有的地方,建房子要接近五十平方米,北京才七平方米多。这就是房地产泡沫啊,跑的越早越好。
正是因为获得了海口房地产市场的真实数据,万通六君子才得以在泡沫破裂前夕成功逃顶,守住了暴利。随后,他们返回内地,各自开创了自己的事业。
1994 年,海南房地产泡沫造就的 31 岁的年轻富豪潘石屹,成功迎娶了从剑桥大学毕业,在高盛等投行工作过的美女张欣,开始着手打造 SOHO 中国。
然而遗憾的是,潘石屹没有选对赛道。如果继续投资房地产,他不应该选 " 赛道最窄 " 的写字楼,而应该选住宅。
但没有办法,上帝不可能把所有的机会都给他。
SOHO 中国刚开始的日子,顺风顺水。因为 1994 年的中国,无论是高档写字楼、大商场还是住宅,都统统稀缺。相比之下,在北京这样的首善之区开发高档写字楼,利润还要高一些。
SOHO 中国非常重视产品设计,舍得花巨资邀请国际一流设计公司,所以产品基本上都带有地标性质。潘石屹夫妇后来之所以在微博上有那么高的人气,跟他们产品非同寻常的品位有着密切的关系。
但很快,写字楼就开始过剩了。这很容易理解,中国的新增建设用地都来自政府,而地方政府更愿意建设高档写字楼,而不是住宅。因为住宅不可能产生持续的税收,只有交易的时候才有税收。写字楼不同,里面的企业会持续纳税。而且写字楼光鲜、上档次,容易给城市树立新形象。
其结果,是各地的写字楼早早就饱和了。
2018 年 5 月,一份《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》曾在网上流传,里面提供的数据显示,在湖南不少县市 " 非住宅 "(包括写字楼等)的去化周期竟然大于 240 个月。也就是说,这些市县 20 年不建写字楼、商场,才能把库存消化了。


潘石屹肯定早就发现问题不对了。所以从 2012 年开始,SOHO 中国就开始向着 " 包租婆 " 方向转型。到 2015 年,SOHO 中国已没有地产销售收入,成为纯收租的公司。


上图是 SOHO 中国最近几年的盈利情况,2020 年下滑到了 5.4 亿元,2017 年的时候还高达 47.9 亿元。在历史上,SOHO 中国的利润还达到过 100 亿元左右。
可以这样说:潘石屹早就对房地产开发意兴阑珊了。到了最近几年,连包租婆的生活都不想过了。2014 年以后,SOHO 中国一直在抛售资产,下面是一家媒体整理的抛售清单:
2014 年,SOHO 中国将上海 SOHO 静安广场和 SOHO 海伦广场以 52.32 亿的价格出售给了金融街控股;
同年 9 月,SOHO 中国将上海凌空 SOHO 10 万平米物业以 30.5 亿的价格出售给携程网。
2015 年,SOHO 中国将上海外滩国际金融中心地块,以 84.93 亿元价格出售。
2016 年,SOHO 中国又将上海 SOHO 世纪广场卖给国华人寿保险,总价 32.2 亿元。
2017 年虹口 SOHO、凌空 SOHO 分别以 35.7 亿、49.44 亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。
2019 年, SOHO 中国先后出售了总价值 78 亿元的 13 个办公物业项目以及价值 7.61 亿元 2583 个地下停车位。


上图是 2020 年报里披露的,SOHO 中国仍然持有的物业,只剩下了北京和上海的 9 个项目。
我稍微加了一下,可租面积不到 83 万平方米。至于公司公告的最新披露是,持有 130 万平方米的物业。估计其中相当一部分未出租,一部分是自用的,还有些是公用面积。
我们可以粗略算一下账:按照此次收购要约,52 亿股、每股价值 5 港币,公司总市值为 260 亿港币,折合人民币 214.3 亿元。
130 万平方米的、上海北京最核心位置、最新潮设计的商办类物业,总价值才 214.3 亿人民币,平均每平方米才 1.65 万元人民币!
去年的时候,黑石曾出价 40 亿美元(购买股权比例不详,假设还是 91%),当时没有成交(当时汇率是 7)。我们可以推算出来,当时的叫价折合每平方米是 2.37 万元。
交易拖延了一年,最终价格便宜了 30%,相当于打了 7 折。
算完这笔账,你会觉得惊心动魄:北京、上海比较好位置的甲级写字楼,最终打包出售的时候,竟然是这个价格!
其实,由于双方交易的是股权,而不是 9 个具体项目,避免了天价的土地增值税。再加上是在香港交易,税费更低。此外,在香港套现的资金来去自由,可以顺利汇往全世界大多数地方。
过去这些年,潘石屹家族在抛售中国内地不动产的同时,在美国进行了大量收购和投资。所以有媒体认为,潘石屹不是不投资,而是转到美国投资了。
那么,该怎样评价潘石屹的第二次逃顶?
我的看法是:每个人有每个人的选择,只要不违法、不违心就好。中国有句古话—— " 有人辞官归故里 , 有人漏夜赶科场 ",很难说选择谁对谁错,只有对谁合适。
作为一个商人,潘石屹显然是成功的;作为一个中国人,他是非常幸运的。中国 40 多年的改革红利,他都遇到了。包括获得高考资格,能到国企工作,能有机会闯深圳、海南并发财。这里面有他个人智商高的因素,也有时代的大机遇。
网上有句话比较流行—— " 不要把靠运气赚到的钱,靠实力给亏掉了 "。月满则亏,水满则溢,福祸相依。财务自由了,就想办法守住它,这是明智的。
房地产领域,获得成功之后主动退出,潘石屹不是首例。在内地有绿城的宋卫平,在香港有 " 超人 " 李嘉诚。在科技圈里,有拼多多创始人黄峥,还有黄峥的老师段永平。
潘石屹误入了赛道狭窄的写字楼领域,如果他创立 SOHO 中国的时候进入的是住宅领域,或许他可以做得更大而不用退出。
但世事难料,以潘石屹夫妻的个性,如果搞住宅可能会走高端路线,在严格限价的今天,走高端小众路线的开发商倒下的比比皆是。
潘石屹虽然没有能力让企业彻底转型,但他早早实现在香港上市,建立了家族信托,为今天的撤离建好了跑道。而且最终拿在手里的 9 大项目,品质都还不错,还有黑石这样的大企业愿意接盘,应该说已经非常不容易。
一个时代有一个时代的商人。未来的中国,需要更多科技创新类的企业家,他们将是未来的 " 网红 "。
房地产的大时代,正在过去。这个行业正被剥去金融属性,越来越像制造业了。
潘石屹的选择,对于我们普通人来说没有模仿的价值。因为财富差异太大,逻辑完全不同。普通人需要做的,是找到适合自己的长期抗通胀工具,安全第一、稳健第一。
从这个意义上说,大城市的优质不动产,尤其是片区好、配套好的住宅,仍然有长线价值。
但普通人也要有逃顶意识,比如当一个片区见顶之后,你需要换一个新的区域投资。如果你在人口流失的三四线城市,需要逃顶到大城市、高级别城市投资。楼龄太长的高层建筑,也需要逃顶,否则会坐困愁城。

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