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论坛元老

发表于 2020-3-29 13:00:41 |显示全部楼层
粤港澳大湾区规划纲要发布之后成为近期最关注的热点,毕竟粤港澳大湾区拥有中国目前制造业、高科技行业最完整的上下游产业链,又是世界工厂,交通和运输等基础配套条件得天独厚,拥有灵活的政策和市场机制来配置资源,会是未来媲美世界上其他著名大湾区的经济中心,因此被众多的投资者看好也在情理之中。粤港澳大湾区刷屏一定不是一个短暂的现象,未来将迎来一波波值得分析的焦点。



世界上主要的湾区
粤港澳大湾区的规划时间表
从经济发展和活力来说粤港澳大湾区不仅是中国经济增长的重要引擎之一,对人口的吸引力更是极具优势,广东省流动人口超过四千万,其中近三千万人来自省外,而这其中的大部分集中在珠三角也就是现在的粤港澳大湾区影响力范围之内。在这种情况下新的大湾区规划不仅仅是基础建设、经济一体化的尝试更是政策落地软环境提速的重要指导方针。
这里要特别注意一点,这个规划并不是一般概念性意向性那么简单,区分的标准就是它有明确的分阶段落地时间节点:
1、2022年,粤港澳大湾区综合实力要显著增强,国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成。
2、2035年,大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式,经济科技实力大幅提升。



这里面第一个时间节点距离现在只有4年,所以这一阶段中央给地方的时间表是非常清晰的,那么这个过程中要有显著的改变需要在多个领域展开大手笔。这个过程与之前的一般每个城市新城市建设规划是不一样的,例如广州市之前的诸多新城建设平台,广州佛山一体化等规划其推进过程显然就没有这么清晰,落地也相对缓慢,而这次的规划则是国家级的战略。
纲要提出的对区域发展的要求是“以极点带动、轴带支撑,辐射周边,以香港、澳门、广州、深圳作为区域发展的核心引擎”。这个是什么意思呢,这四个核心城市就是未来的极点,然后互相连通的过程中对周边和关联的其他城市直接带动,作为核心城市要作为科创走廊的建设。那么哪些城市是属于在这个辐射轴带影响中的呢,我认为可以分为两类,一类是东莞、佛山、中山、珠海,可以承接四个核心城市的产业制造,这里面包括中高端的制造业,因为这个轴带中是世界上这方面产业链最集中的地区;第二类是江门、惠州、肇庆,这三个城市在传统制造业方面讲承接更多的分工。



那么按照核心-轴带城市的发展重点来看,一是核心城市会获得更多政策倾斜,二是大湾区的规划,在各个城市产业布局方面进行划分,避免内部重复的产能过剩,而是错开赛道面向全球竞争,那么湾区的11个城市定位基本上就明确了。那么接下来还有一个重头戏就是城市之间一体化互动是大湾区建设的基础保障。
大湾区城市一体化的机会靠什么
从原先的各自发展走向一体化协同分工,大湾区各个城市接下来就是研究粤港澳大湾区在工作、居住、入境、物流等更加便利化的措施。这里自然会增加人口在各个城市之间的流动,所以这个更加便利的措施一旦形成政策落地,对房地产市场的影响将不是一时的而是持续的。
目前粤港澳大湾区内有5个城市是限购的,包括广州、深圳、佛山、东莞、中山(部分地区),包括在公积金使用、保障性住房方面目前还没有打通。这里面包括广佛一体化虽然搞了很久,但是两座限购城市之间目前并没有在房地产市场领域有打通,佛山与广东接壤的地方其实对两地居住分工有很好的居住区承接和商业互动的机会,现在的情况还是可惜了。坦率的说目前佛山最值得期待的是所限限购区域,目前佛山非限购区域符合以下条件的已经将首付降至2成:1、名下没有贷款记录;2、不动产登记名下没有房产;这其实已经等于是放松限制。去年下半年佛山房价有明显的下调趋势,控房价的目标已经达成,那么随之而来的是如何“稳房价”,因此佛山的政策调整也正常,我会在下一篇重点分析大湾区各个城市的房价变动趋势。



佛山临近广州的区域基本上都是限购
11城市共享大湾区人口、资源便利流动,拆掉藩篱,互相承认购房、就业、公积金、社保福利等是未来最值得畅想的情景。虽然可能全面放开的确有很大难度,但是个别城市之间关联度密切的部分先行尝试是有机会的。比如说去年年底广州就率先和清远、韶关、东莞的公积金互通使用,相信未来更多城市会打通各个方面,包括互相的限购,这也会是下一步房地产市场最大的想象空间,如果有关部门在这方面有政策推进,强化都市圈、城市群的概念则可以落地。
粤港澳大湾区内楼市总体利好,关键词“互联互通”
规划纲要中也提到港口、机场、高速、铁路等交通方面建设,这首先为一体化解决交通成本,所以在区域规划纲要上看,交通成本的降低是物理层面的硬性条件,也会将核心城市外溢的居住需求释放出来,如果未来硬性的条件和软性的政策未来逐步落地,整个大湾区各个城市房价、住房供应量将更加稳定,各版块将有机会率先从市场涨跌过快,供需结构上不均衡的局面中解脱出来。大湾区要吸引人、留住人不仅是创作产业机会和就业,同样要降低居住门槛,接下来的各个城市的互联互通实际上给核心城市周边的地区住宅可以解决核心城市工作的人的居住问题,供应范围实际上是扩大了,从大区域板块上来看,市场需求端将会有更多选择。



粤港澳大湾区夜间灯光显示区域经济的集中度
那么随之而来的必然是诸多的投资机会,2月26日发改委发布《2018年全国固定资产投资发展趋势监测报告及2109年投资形势展望》,报告中预计2019年采矿业、中高端制造业、住宿和餐饮业、房地产业、科学研究和技术服务业有望成为投资热点行业,支持固定资产投资稳步增长。以2018年房地产投资数量32.8%的增长速度而言,调控的下一步走势应该说会细化和分区域进行。
那么回到大湾区楼市的未来视角上,结合因城施策的指导方针,大湾区各个城市本身在经济发展定位方面是有各自分工的。区域内的绿色经济碳排放交易、现代服务业、金融、创新板块等等,这其中行业和配套的建设与居住、商业地产开发的机会相辅相成。又例如纲要中提出优化提升深圳前海深港现代服务业合作功能区,广州南沙粤港澳全面合作示范区,推进珠海横琴粤港澳深度合作示范,这其中涉及的广州南沙、珠海横琴、深圳前海都将是下一步的热点地区。



粤港澳大湾区规划纲要涉及内容众多,那么本文的上半部分先从整体区域来对经济发展和房地产进行总体分析,粤港澳大湾区规划纲要在上月末发布之后,对珠三角多地楼市的未来长远发展影响重大,那么本文就来分别讨论一下,这个区域内主要城市楼市变化将为分三个梯队呈现。
为什么这么划分第三档,这里讲的是对楼市的利好主要是增加未来预期程度,例如广州和深圳实际上有更多的红利但是这两个城市的楼市和经济情况已经居于高位,论增长而言各个梯队的城市潜力不同。



先看一下整个大湾区11个城市的概况,目前规划范围内人口达7000万,而且仍然在强劲增长,不仅仅得益于珠三角的经济发展提供给年轻人非常多的就业发展机会,同时也是由于区域对外来人口的吸引政策。未来可期的粤港澳大湾区2035年规划期间人口实际上有望达到1亿的,这是一个非常庞大的基数。相对于目前北京、上海由于限制性的情况而人口小幅下降而言,大湾区的人口净流入在全国各主要城市群效应集聚的情况下处于领先地位。
根据粤港澳大湾区房地产数据显示,以目前房价来划分的话可以分为三个区间,那么香港、澳门在第一档均价破10万;第二档次深圳和广州,深圳超过5万而广州超过3万;7个城市在第三档。广州是以住房交易为主的市场,2015年住房自有率已经达到55%,租赁住房占比41%,从住房供给的情况来看自2011年以来一手房、二手房占比各半,上述数据体现出相对而言广州的房价还算友好。深圳是以二手房和租赁市场为主,自有率仅为24%,购房类型都以首次置业为主,在2019年深圳已经进入存量房市场,二手房交易占比70%左右,由于新房供应不足房价上涨较快。



广州、深圳
未来广东省内的人口将随着交通基础设施的建设将进一步加速广东省内人口向大湾区流动,2018年深圳市购房者来源20%来自香港。收入的持续增长和经济活力的基础会随着人口流动的核心城市带动周边的效应不断加强。
广州作为大湾区城市群定位的综合中心,而深圳的定位是经济中心,两个产生位列大湾区规划四个核心城市,其余两个是香港和澳门。这两个城市的人口基数目前优势明显,经济增速接下来会更上台阶,因此楼市需求长远看有很好的支撑。当然目前这两个一线城市在楼市调控方面是最严格的,虽然在近期限签、限价方面有所放松,但是限购、限贷方面依旧非常紧,例如广州目前执行的是5年社保才能具备购房资格,这个门槛的限制会抑制房价过快增长。
广州的增城和从化需要特别提一句,这两个地区目前不限购,但是也却是产业支撑,其中从化的区域较大,但是更加不均衡,因此不能一刀切来评估。



大湾区交通体系将影响核心城市辐射
珠海、佛山、东莞、中山
来自广深的生产环节,尤其是创新产业将大量向这几个城市转移,而承接制造业生产需要大量的人力。在人口带动下,虽然目前转移的产业附加值距离广深领头羊还存在差距,不过进入这几个城市即可以有机会享受城市群的红利,因此楼市情况也较为乐观。
目前佛山临近广州一侧限购还是很紧,虽然非限购区域已经出现2折首付,但真正的需求释放还要看总体限购的松动与否。跟佛山一样的另外三个城市在调控政策限制方面没有广深那么紧,作为二线城市接下来楼市政策是否能跟上全国目前逐步出现的松动,尚待接下来的进一步观察。不过有传言是佛山会缩小限购范围,虽然是传言但类似珠海的金湾、斗门等区域早已放松了限购,是可以参考的。同时珠海之前早就放松了首套房购房门槛从5年降至3个月至1年不等,在调控方面的弹性也符合目前“房住不炒”和“因城施策”的指导方针。



珠三角个城市房价数据
四个城市都有地利优势的同时产业基础也较好,佛山的放松政策有一个前提就是去年上半年的调控偏紧,对房价调控匹配要求目标,另一个就是去年下半年以来佛山的地价下降的不少,那么地方财政对此的依赖尚不能摆脱。
同时还有一个较为具体的利好是:未来规划在南海和番禺接壤处将规划广佛跨城综合体,作为高端金融服务区将接轨国际,成为两个城市面对世界的城市名片。



惠州、江门、肇庆
这三个城市承接珠三角产业分工中的传统产业,这也是大湾区规划重新划分各个城市的产业分工,避免重复竞争和过剩产能。虽然附加值偏低,不过定位清晰之下的经济增速也会有机会,无非是由于产业相对低端,影响收入水平和购买力增速。



惠州的地理位置和产业情况
不过在楼市方面政策偏宽松,基本上不限购,外部资金进入更便利,当大湾区规划纲要出台,外来投资者会更关注这三个城市。这其中惠州的惠阳是最被看好的,原因首先是地利优势紧邻深圳,那么产业发展可以向深圳、香港靠拢,因此更容易承接两地的辐射,相对于深圳的拥挤,居住生活、生产制造的方面的转移就近选择惠阳比目前限制更严格的东莞甚至更有吸引力。




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